登記名義変更 | 山口県の生前贈与・遺言・遺産相続に関するご相談は、弁護士法人牛見総合法律事務所

• ○ 実家の土地建物を相続したので、自分の単独名義に変更したい
• ○ 不動産を相続したが、他にも相続人がたくさんいて、手続きの方法がわからない
• ○ 不動産の登記名義を変えずに放置していたらどんな問題があるのか知りたい
• ○ 他の相続人が、いつのまにか不動産を「共有名義」に登記していた
• ○ 他の相続人と話合いをしても、不動産の相続方法が決まらない

このように、「遺産(不動産)の登記名義を変えたい」というお悩みをお持ちの場合には、お早めに山口の弁護士までご相談ください。

遺産相続したとき、相続財産に不動産が含まれているケースは非常に多いです。

不動産を相続するとき、遺言書があったら遺言書によって指定された相続人や受遺者が登記名義の書き換えができますが、遺言書がない場合、どのような方法で登記名義を変更できるのかわからない、という方がたくさんおられます。不動産登記の名義書換は、特に、相続人が多数いる場合に問題となりやすいです。

不動産の名義を、特定の相続人の名義に書き換えるためには、相続人全員が参加して「遺産分割協議」をする必要があります。

遺産分割協議とは、相続人が「誰がどの遺産を相続するか」と話し合って決める手続きです。
つまり、不動産の登記名義を書き換えるためには、他の相続人全員の同意が必要だということです。1人でも反対していたら、遺産分割協議は成立しないので、単独で不動産を取得することはできません。

たとえば、実家で親と一緒に暮らしてきたので、引き続いて実家の不動産を自分一人で取得したい場合などもありますが、そのようなケースでは、他の相続人全員を説得し、納得してもらう必要があります。

遺産分割協議の話合いによって、すべての相続人が不動産の相続方法に合意したら、「遺産分割協議書」を作成します。不動産の名義書換には、必ず遺産分割協議書が必要だからです。口約束だけで遺産分割協議ができていても、法務局では登記申請を受け付けてくれません。

遺産分割協議書を作成するときには、相続人全員が「実印」で署名押印し、全員の分の印鑑登録証明書を添付しておきましょう。

法務局で登記申請するときに、相続人全員の分の印鑑登録証明書が必要になるためです。

遺産分割協議書ができたら、法務局に不動産の名義書換の登記申請を行います。

このとき、以下のような書類が必要です。

• ○ 被相続人が生まれてからなくなるまでのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本
• ○ 住民票除票
• ○ 相続人全員の戸籍謄本
• ○ 相続人全員の印鑑登録証明書
• ○ 遺産分割協議書
• ○ 不動産を相続する人の住民票
• ○ 不動産の全部事項証明書
• ○ 不動産の固定資産税評価証明書

また、固定資産税の0.4％の金額を「登録免許税」として支払う必要もあります。

遺言書がある場合には遺産分割協議書は不要で、検認済の遺言書（公正証書遺言の場合には検認不要）があれば、登記申請することができます。

登記申請をすると、不備がなければ法務局にて不動産の所有名義が書き換わり、新しい所有者に「登記識別情報」が交付されます。

登記識別情報は、昔「権利証」と呼ばれていたもので、真正な所有者であることを示す重要な書類です。金庫や鍵付きの引き出しなどに、厳重に保管しておきましょう。

不動産を相続したとき、相続人が多数いたら、遺産分割協議が手間になることもあるでしょう。そのような場合、登記名義を変更せずに放置してしまわれる例も見られますが、そうすると、どのような問題があるのでしょうか？

不動産の名義書換をしないと、不動産の名義が被相続人のままになり、真正な所有者がわからなくなってしまいます。すると、無権利の第三者が勝手に不動産を売却してしまう可能性も出てきますし、他の相続人が「共有名義」に登記して、自分の持分を売却してしまう可能性などもあります。

また、相続人が死亡して次の相続が起こったとき(孫の世代になったとき)に、不動産の所有者が細分化されて、もはや誰が共有者となっているのかわからなくなり、適切に管理できなくなってしまう例も見られます。
そこで、不動産を相続したら、なるべく早めに遺産分割協議をして、相続登記(名義変更)を済ませるべきです。

ところで、不動産の所有名義を単独の相続人名義にするためには遺産分割協議が必要ですが、遺産分割協議をしなくても、相続人全員の｢共有名義｣にすることは可能です。

ただ、その場合、それぞれの相続人は不動産に対する完全な権利を取得することができません。

管理や処分をするために、いちいち他の相続人による同意が必要になるので、思うように不動産を活用することもできなくなります。

そこで不動産を相続したら、どうしても他の相続人と連絡がとれないなど、よほどのことがない限り、速やかに遺産分割協議をして、不動産の相続方法を決定しましょう。

以上のように、不動産を相続したときには、早めに遺産分割協議書を作成して登記名義を変更することが重要です。

しかし、相続人が多数いたり高齢の相続人が多かったりして、スムーズに手続を進められないこともあるでしょう。

そのようなときには、弁護士が相続人調査、相続財産調査から遺産分割協議書作成、登記申請に至るまで、サポートいたします。

山口で不動産の登記名義変更について迷われたら、お気軽に弁護士までご相談ください。